“קרקע שמיועדת לבניה?! יקח לזה 100 שנה במקרה הטוב!”
כמה פעמים שמעתם את המשפט הזה? והאם יש דברים בגו?
במאמר הבא נדון בתהליכים הארוכים שגוש / חלקה ספציפי בקרקע צריך לעבור על מנת שהקרקע תגיע למצב שבו ניתן באמת להוציא היתר בניה ולבנות עליה, ואיך הנ”ל משפיע עלינו בתור משקיעים בתהליך קבלת ההחלטות שלנו?
כל קרקע שעוברת תהליך של שינוי יעוד מקרקע חקלאית לקרקע שייבנו עליה בניינים, חייבת לעבור את כל אישורי מדרג התכנון. החל מועדה ארצית, דרך ועדה מחוזית, וכלה בועדה המקומית. לאחר מכן, צריכה לחול על קרקע זו תכנית מפורטת מאושרת, ורק כאשר היא תעבור תכניות איחוד וחלוקה והעירייה תבצע בסביבתה עבודות פיתוח – ניתן יהיה להוציא היתר ולבנות עליה.
מדרג התכנון בישראל:
ועדה ארצית: מוציאה את תכנית המתאר הארצית, תמ”א 35, בקנה מידה של 1:100,000.
על מנת להבין את הרזולוציה, נמשיל את קנה המידה לסיטואציה אחרת בחיינו, בה אנחנו מסתכלים על כביש מלא במכוניות מחלון של מטוס שטס בשיא גובהו. נבחין שמדובר במכונית אך לא נדע אם מדובר במשאית או ברכב פרטי.
מכח תכנית זו לא ניתן להוציא היתרי בניה בגלל הרזולוציה הנמוכה. תכנית זו מתווה את מדיניות התכנון בישראל, מתוכננת אחת לכמה עשרות שנים וצובעת אזורים המיועדים לפיתוח עירוני בצהוב. אם הקרקע שלנו לא צבועה בצהוב, נצטרך להמתין לתכנית המתאר הבאה, ללא ודאות מתי זה יקרה.
ועדה מחוזית: ישראל מחולקת לשישה מחוזות, וכל ועדה מוציאה תכנית מתאר מחוזית (תמ”מ) אחת למספר דו-ספרתי של שנים. קנה המידה הוא 1:50,000, גבוה יותר מהתכנית הארצית אך עדיין לא מספיק מפורט להיתרי בניה.
אם אנחנו יושבים במטוס, אז אנחנו כבר כן יכולים לראות אם מדובר ברכב פרטי או במשאית, אבל עדיין לא להבחין אם המשאית היא בעצם אוטובוס ובטח לא להבחין בין סוגי הרכבים וצבעם.
אם הקרקע צבועה בירוק (חקלאי), נצטרך לחכות לתמ”מ הבאה. מצב זה לא מומלץ בכלל למשקיעים מכיוון שגם כאן עדיין אין שום כיוון בנושא הזמנים.
ואם הקרקע כן צבועה בצהוב? האם אנחנו יכולים להיות שמחים? אפשר להיות מרוצים ואף אופטימיים, אבל עדיין אין לנו ודאות שהקרקע שלנו אכן תהיה מיועדת בסוף לבניה. בשביל ודאות ברמה כזו נצטרך לרדת לרזולוציה של תכנית המתאר המקומית.
ועדה מקומית: תכנית המתאר המקומית, בקנה מידה 1:10,000, קובעת את הקווים הכחולים של מתחמי התכנון. בשלב זה נוכל לדעת בוודאות אם הגוש/חלקה שלנו מיועדים לבניה. זהו השלב המומלץ לרכישת קרקע, אם היא צבועה בצהוב, כדי להבטיח רווחיות וודאות גבוהה להפשרה.
בעולם הרכב ממעוף המטוס – כבר נוכל להבחין אם מדובר במשאית או באוטובוס, וכבר נזהה את צבעי הרכבים ואם מדובר בג’יפ או רכב מנהלים.
רזולוציה כזו אמנם לא מספיק גבוהה על מנת להוציא היתר בניה, אך זה כבר בהחלט שלב שבו מומלץ לרכוש קרקע(בהנחה שהיא צהובה בתכנית זו) אם אנחנו רוצים גם להרוויח עליה וגם להיות ברמת ודאות גבוהה שהיא תגיע לזמינות לבניה.
תכנית מפורטת: היא השלב הקריטי ביותר בהפשרת הקרקע, וגורמת לקפיצת ערך משמעותית. היא קובעת את גובה הבניינים, מיקום מבני הציבור והפארקים. מכוחה ניתן להוציא היתרי בניה.
בתכניות איחוד וחלוקה (פרצלציה), השמאי העירוני מחלק את בעלי הזכויות למגרשי תמורה. בשלב זה נדע את מיקום זכויותינו ואם נוכל לבנות עצמאית או נזדקק לשותפים.
לבסוף, העירייה מבצעת את עבודות הפיתוח – סלילת כבישים והנחת תשתיות. רק אז ניתן להוציא היתר בניה ולהתחיל בבנייה בפועל.
לסיכום
כמשקיעים, חשוב להימנע מהשקעה בקרקע שאינה צבועה בצהוב בכל שלושת תכניות המתאר (ארצית, מחוזית ומקומית). קרקע יכולה להיות צהובה בתכניות הגבוהות אך ירוקה במקומית, מצב שעלול לדרוש המתנה ארוכה להפשרת הקרקע.
מעבר לכך יש עוד מספר פרמטרים שצריך לבחון, אך בתור התחלה לדעת את הנתונים הללו זה סיפתח מצוין 🙂
