הולכים לרכוש דירה יד ראשונה מקבלן? תקראו את זה
אין ספק שהליך רכישת דירה בכלל והליך רכישת דירה חדשה מקבלן, היא עסקה משמעותית וחשובה – הן מבחינה כלכלית והן מבחינה רגשית.
יחד עם זאת, מדובר בהסכמים ארוכים וסבוכים הכוללים עשרות רבות של עמודים ונספחים שונים כאשר הרוכש באופן טבעי הוא הצד החלש וחסר הניסיון, גם אם קנה מס’ דירות בעבר, ביחס לחברה שמוכרת עשרות ומאות דירות וזה בעצם תחום עיסוקה והתמחותה.
כל עסקת נדל”ן זה עולם ומלואו – מי דואג לאינטרס שלך?
מסיבות שונות (ומוטעות), חלק מהרוכשים נוטים לחשוב כי ההסכמים הללו הם “סטנדרטיים” ו-“מובנים” ובעצם, אי אפשר או אין מה לשנות כאשר ההפך הוא הנכון. למרות פערי הכוחות המובנים בין הצדדים, לצערנו, ביותר מדי מקרים אנחנו נתקלים בדיעבד ברוכשי דירה חדשה מקבלן שבטוחים שעורך הדין של הקבלן הוא גם עורך הדין שלהם.
קשה להאשים אותם – על פי הדין, הרוכשים נאלצים לשלם לעורך הדין של החברה, כהשתתפות בהוצאותיה המשפטיות של החברה, סך השווה לכ-5,576 ₪ (נכון למועד כתיבת שורות אלו – 2024) או חצי אחוז בתוספת מע”מ כדין ממחיר הדירה לפי הנמוך.
במצב דברים אלו, המון רוכשים מניחים, בטעות, כי מאחר ושילמו לעורך הדין של החברה, הוא גם נותן להם יעוץ משפטי ובעצם דואג לאינטרסים שלהם.
חשוב להבהיר – עורך הדין של החברה מקבל תשלום עבור פעולות “טכניות” בעיקרן אותן הוא יבצע עבורכם כרוכשים, כאשר העיקרית שבהן היא רישומכם כבעלים/חוכרים בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).
כאילו בכך לא די, בהסכם עצמו, סביר כי מסתתר סעיף שמציין במפורש כי עורך הדין של החברה אינו מייצג אתכם, אינו דואג לאינטרסים שלכם וחלילה במקרה של ויכוח משפטי או תביעה – יעמוד לצד החברה.
תוודאו שיש לכם עו”ד מקרקעין מטעמכם – אל תהיו עירומים הגנתית
הלכה למעשה, אם בחרתם לא לקחת עורך דין מטעמכם בעת רכישת דירה חדשה – אתם רוכשים דירה, חותמים על הסכם בן עשרות רבות של עמודים ועוד עשרות עמודים של נספחים, ללא ליווי משפטי ובכך, הגשמתם את החלום הרטוב של החברה – היא ערכה חוזה על ידי מיטב עורכי הדין המייצגים אותה, כאשר רובו ככולו לטובתה ובניסוחים המתאימים לה – ואתם פשוט חותמים עליו AS IS.
מניסיון עבר הכולל מאות רבות של חוזים, בממוצע אנחנו משנים עשרות סעיפים בחוזה המכר וכולם, כמובן, לטובת הרוכש.
מלבד אותם שינויים לסעיפי החוזה, עורך הדין מטעמכם בודק דברים רבים נוספים ומבקש לראות מסמכים אשר במהלך הדברים הרגיל סביר כי לא ישלחו אליכם (וגם אם כן, בספק אם תדעו מהם והאם הם תקינים).
עורך הדין מטעמכם ילווה אתכם לחתימה עצמה, יוודא שכל השינויים והמסמכים הרלוונטיים שביקש להוסיף לחוזה אכן מופיעים ונכללים בו, יענה לכם על שאלות שלרוב מתעוררות במעמד החתימה וגם יוכל לתת מענה מידי לכל “צרה” שלא תגיע במעמד החתימה, בין אם משפטית ובין אם טכנית.
גם לאחר החתימה, עבודתו של עורך הדין מטעמכם לא הסתיימה. על עורך הדין לדווח בשמכם את עצם קיומה של העסקה למיסוי מקרקעין – כפי שנדרש לדווח על כל עסקה לרכישה/מכירת נכס מקרקעין והכל, תוך 30 ימים ממועד החתימה על ההסכם.
כסף קטן – ערך גדול
לסיכום, כל עסקת נדל”ן צריכה להיות מלווה בעורך דין שזה תחום עיסוקו העיקרי, עם עדיפות רבה לעורך דין שכבר ביצע עסקאות דומות רבות ויכול לתת לכם לא רק שירות מקצועי אלא כזה המתבסס על ניסיון בשטח עם עשרות ומאות חוזים שונים וסוגי נכסי נדל”ן שונים.
יש לקחת עורך דין מטעמכם, ללא יוצא מן הכלל, כאשר רוכשים דירה חדשה מקבלן – עורך הדין של הקבלן, כאמור לעיל, אינו מייצג אתכם ואינו דואג לאינטרסים שלכם – ההפך הוא הנכון, הוא מייצג אך ורק את הלקוחה שלו – החברה הקבלנית.
אין להתפשר ולחסוך על עורך דין לא מנוסה בעסקאות “יד ראשונה” שעה שהן שונות במובנים רבים מעסקאות “יד שניה”.
