כיצד נוצרו הקרקעות הפרטיות?
עם קום המדינה, בשנת 1948, ראש הממשלה דאז, דוד בן גוריון, משיקולים לאומיים אסטרטגיים, החליט להלאים את כל הקרקעות במדינת ישראל הצעירה.
מתוך כל הקרקעות, כ-7% היו בטאבו פרטי, כלומר של אנשים פרטיים שהחזיקו בנסח קושאן (שו”ע לטאבו של ימינו).
מי שהוכיח שהקרקע בבעלותו – המדינה לא יכלה לקחת ממנו את הקרקע – וכך נוצרו הקרקעות הפרטיות.
פסק דין הקשת המזרחית – בג”ץ הקרקעות
במהלך שנותיה הראשונות של מדינת ישראל החלו גלי עלייה של יהודים מהתפוצות.
את חלקם המדינה יישבה בקיבוצים ומושבים וחלקם האחר במעברות.
לאחר התפרקות ברית המועצות והעלייה הגדולה של יהודים למדינת ישראל בשנות ה-90, נוצר מחסור חמור בקרקעות לדיור.
לכן, על מנת לתת מענה לביקוש הרב שנוצר, מנהל מקרקעי ישראל החליט לשנות את ייעודן של הרבה קרקעות חקלאיות לקרקעות שייבנו עליהן שכונות מגורים כאשר היה מדובר בקרקעות של מנהל מקרקעי ישראל. במסגרת החלטה זו, חקלאים רבים מהמושבים והקיבוצים, שרובם המכריע היה ממוצא אשכנזי, התעשרו מאוד מהר בחסות המדינה.
בעקבות המצב הנ”ל, תנועת ‘הקשת הדמוקרטית המזרחית’ שעיקר פעילותה עסק בשוויון זכויות בין מזרחים לאשכנזים, עתרה לבג”ץ בטענה שלא יכול להיות שישנה קבוצה שמרוויחה מהמדינה וקבוצה אחרת בכלל לא ושיש לעשות שוויון בין כלל אזרחי המדינה.
לאחר מספר עתירות לבג”ץ, בסופו של דבר בשנת 2002 התקבלה העתירה הנ”ל שלימים נקראה “פסק דין הקשת המזרחית” , הידוע גם כ”בג”ץ הקרקעות”.
המשמעות של פסק הדין הזה היה שמעתה ואילך, אנשים פרטיים לא יכלו יותר להרוויח כתוצאה משינוי ייעוד של קרקעות של המנהל, ומעתה ואילך – רק מי שאחז בקרקע פרטית אשר שינתה ייעוד מחקלאית לקרקע שניתן לבנות עליה – יכל היה להרוויח.
כיצד זה משפיע עלינו בתור משקיעים?
אם עד שנת 2002 ניתן היה להתעשר באופן פרטי גם מקרקעות של רמ”י, הרי שמרגע זה ואילך – רק מי שאחז בקרקע פרטית ששינתה יעוד, יכל גם להתעשר מזה.
למעשה, אם אנו רוצים לרכוש קרקע שעדיין לא קיבלה את כל האישורים לבניה, להחזיק בה כמה שנים בזמן ההשבחה שלה:
– במידה ומדובר בקרקע של המדינה, בסוף תהליך ההפשרה השמאי הממשלתי יחזיר לנו את הערך שלה כקרקע חקלאית ולא כקרקע מופשרת וזמינה לבניה.
– במידה ומדובר בקרקע פרטית, הרווח כתוצאה מההשבחה שהיא עברה יישאר פרטי.
כמה הבדלים נוספים:
שאנחנו משקיעים בקרקע פרטית, אנחנו תלויים אך ורק בעצמנו. כלומר, בהנחה ומצאנו את הפרויקט המתאים במחיר המתאים – פשוט נבצע את העסקה.
במידה ואנחנו רוצים להשקיע בקרקע של רמ”י, נצטרך להגיש הצעה במכרז. אם ההצעה שלנו נמוכה מדיי, לא נזכה במכרז ואם היא גבוהה מדיי – צריך לבדוק, אולי לא הערכנו נכון את מחירי השוק וגם אז, לא נרצה כנראה לקנות במחיר יקר מדיי.
חשוב להיות מדויקים מאוד בעת הגשת ההצעה למכרז.
בשורה התחתונה – בקרקע פרטית אנחנו תלויים רק בעצמנו, בקרקע של רמ”י אנחנו תלויים בשאר האנשים שהגישו הצעות.
ואם בכל זאת זכינו במכרז? צריך לקחת בחשבון שאנחנו לא בעלי הקרקע, אנחנו רק חוכרים אותה (חכירה = שכירות לטווח ארוך) ולכן, כמו שוכרי דירות, אנחנו כפופים לבעל “הדירה” (בעל הקרקע במקרה הזה = המדינה) ואם הוא אוסר עלינו להכניס חתולים – אז לא נכניס חתולים.
דוגמא שיכולה להשפיע עלינו בתור משקיעים היא פרק זמן מסוים שהמדינה מקצה לנו לטובת התארגנות לבניה והתחלת בניה שאם לא נעמוד בו, המדינה יכולה לבטל את העסקה ולקחת חזרה את הקרקע. ואם מצב שוק הבניה לא טוב באותו רגע? הריביות גבוהות / אין פועלים / מחירים גבוהים?
כל עוד זכינו במכרז וחתמנו על ההסכם מול המדינה אנחנו מחוייבים לעמוד בו.
כמובן שלא כל קרקע פרטית זה אומר שהיא קרקע טובה או שבהכרח ניתן יהיה להרוויח עליה, אבל זה כבר למאמר אחר.
