מושגים חשובים בתחום הקרקעות
כאשר אנו מתעתדים להשקיע בתחום מסויים בכלל ובקרקעות בפרט, ישנם מושגי יסוד שאנחנו צריכים להכיר על מנת להבין על מה מדברים איתנו ובין היתר להוסיף לנו עוד כלי לארגז הכלים שלנו שיעזור לנו להחליט אם להשקיע בקרקע או לא.
במאמר זה נסקור מספר מושגים חשובים ועל הדרך ניתן גם כמה טיפים:
1.תקנון ותשריט: יש שתי דרכים להציג כל תכנית
תקנון: הוראות התכנית בכתב. בתקנון רשומים כל העקרונות והנתונים המספריים שלה.
תשריט: הצגת התכנית ע”י מפה עם מקרא. אזורים שונים נצבעים במפה בצבעים שונים וכך מגדירים את ייעודה בתשריט.
2.נוהל מבא”ת
מבא”ת = מבנה אחיד לתכנית. בימים עברו, לכל גוף מתכנן היה “סט” של צבעים במקרא משלו. הנ”ל גרם להרבה בלבול בקרב המתכננים ולכן בשנת 2006 בוצע יישור קו בנושא זה ומאז צבעי התכנון אחידים בכל גוף במדינה.
3.מצב נכנס
בכל תכנית מתאר, שמתכננת מה הולך לקרות בעתיד, יהיו שני תשריטים, מצב נכנס ומצב יוצא. המצב הנכנס הוא המצב הקיים, ערב אישור התכנית.
4.מצב יוצא (מצב מוצע)
נקרא גם המצב המוצע. מה שרואים בתשריט הוא איך שיראו פני השטח לאחר אישור התכנית וביצועה.
טיפ – כשאנשים מסתכלים על השקעה בקרקעות, הם ב-99% מסתכלים על המצב המוצע, ושוכחים (או שפשוט לא מודעים) שצריך להסתכל גם על המצב הנכנס.
לסטטוס במצב הנכנס ישנה חשיבות מכרעת בשלב האיחוד והחלוקה בעת הקצאת מגרשי התמורה וזכויות הבניה לבעלי הזכויות.
מה הטיפ פה?! סיבכת אותי עם כל הקללות שזרקת פה!
בסדר, בואו נהפוך את הקללות לברכות, בשביל זה נועד המאמר.
5. איחוד וחלוקה (פרצלציה) בקרקעות
תהליך הקצאת מגרשים לבניה לבעלי הזכויות המחזיקים בקרקע. התהליך מבוצע ע”י השמאי של הועדה המקומית בה חלה התכנית.
לדוגמא – אם אני מחזיק בכמות קרקע שמזכה אותי בכמות של 100 יח”ד ממוצעות, השמאי של העירייה יכול לתת לי מגרש אחד של 100 דירות (בניין אחד)
או לחילופין – 5 מגרשים של 20 דירות (5 בניינים)
וכן הלאה…
התוצאה הסופית היא שאקבל את ה-100 דירות שאני זכאי להן.
המטרה הסופית של השמאי הוא שבטבלאות האיזון כולם יקבלו אותו יחס של שווי בין המצב הנכנס שלהם לבין המצב היוצא.
6. טבלאות איזון
כשמן כן הן. המטרה של השמאי היא להראות שכל בעלי הקרקעות מאוזנים.
הוא “יוצק” לתוך הטבלאות האלו את כל הפרמטרים של המצב הנכנס של בעלי הקרקעות (גודל שטח, מיקום, ייעוד במצב הנכנס וכו’..) לבין מה שקיבלו בעלי הקרקעות בעקבות האיחוד והחלוקה במצב היוצא.
דוגמא: נניח שיש לי שכונה ששוכנת לחופי הים התיכון. יהיו בה מגרשים שיהיו בקו ראשון לים עם נוף פתוח לים ויהיו מגרשים שיהיו קו חמישי לים, בלי נוף לים. כמובן שהשווי של המגרשים יהיה שונה. מה יעשה השמאי אם יש לו 2 בעלי קרקעות עם אותם נתוני התחלה ולשניהם יש זכות ל-100 דירות ויש לשמאי רק מגרש אחד בקו ראשון לים לחלק להם?
אחד מהפתרונות הוא לתת 80 דירות לבעל הקרקע שיקבל קו ראשון, ולפצות ב-120 דירות את זה שקיבל קו חמישי.
7. קו כחול
קו המקיף את כל שטחה של תכנית מסוימת. מה שנמצא בתוך תחומי הקו הכחול מקבל זכויות או יעוד בתכנית, ומה שמחוץ לקו – מחוץ לתכנית. תמיד נרצה שהקרקע שלנו תהיה בתוך תחומי הקו הכחול.
8. עירוב שימושים
תכנית המשלבת כמה ייעודים לקרקע מסוימת כגון: מגורים, משרדים, מסחר, מלונאות, דיור מוגן וכו’… (לדוגמא: מתחם שרונה)
9. קרקע מאושרת לבניה
קרקע מאושרת לבניה בועדה מסויימת. למשל : קרקע מאושרת לבניה בועדה המחוזית. הנ”ל לא אומר שהיא מאושרת גם בוועדה המקומית ואי לכך זה אומר שזו לא בהכרח קרקע שניתן לבנות עליה.
10. קרקע זמינה לבניה
קרקע שעברה את כל האישורים בכל הועדות כולל תכנית מפורטת וניתן להוציא עליה היתר בניה.
11. היטל השבחה
קרקע שעוברת תהליך של השבחה בין כותלי מוסדות העירייה (הופכת מקרקע שאפשר לגדל עליה בננות לקרקע שניתן “לגדל” עליה בניינים) זו קרקע שהערך שלה עולה.
כתוצאה מכך, העירייה גם רוצה להנות מהפירות של ההשבחה שהיא עצמה שותפה לו. היטל השבחה מחושב כ-50% מערך ההשבחה.
השאלה היא מה זה אומר “ערך ההשבחה”? ולשאלה הזו יש הרבה תשובות שבדרך כלל נקבעות לאחר “ויכוחים” ושומות נגדיות בין השמאי של הוועדה המקומית לשמאי המייצג את בעלי הקרקעות
טיפ – להצטייד בשמאי מומחה ובעל ידע ומוניטין בתחום היטלי ההשבחה, תמיד לערער על מה שהשמאי של העירייה קובע.
12. היטלי פיתוח
תשלום שהעירייה גובה עבור הפיתוח שהיא עושה בשכונה. פיתוח כולל בין היתר הנחת תשתיות וסלילת כבישים. התשלום הנ”ל מתחלק בין כל בעלי הזכויות שנהנים מהתשתיות הנ”ל. גם במקרה זה – כדאי להצטייד באותו שמאי מהסעיף הקודם.
השקעה בקרקעות
השקעה בקרקעות יכולה להיות רווחית ומתגמלת, אך כדי להצליח בה חשוב להכיר את המושגים הבסיסיים ולדעת לקרוא בין השורות של מסמכים תכנוניים והליכי פיתוח. הבנה של תקנון, תשריט, טבלאות איזון ואיחוד וחלוקה יכולה למנוע טעויות יקרות ולעזור לקבל החלטות מבוססות יותר. בין אם אתם משקיעים בקרקע להשבחה או בתהליך לקראת בנייה, הכרת המושגים האלה היא צעד קריטי לקראת הצלחה בשוק הקרקעות.
