לנפץ את מיתוס המשכנתא
לאחרונה הרשת מלאה בפוסטים בסגנון של “קיבלתי/חסכתי 400,000 ₪. האם כדאי לי לסגור את המשכנתא?”
התשובה הנפוצה ביותר לפוסטים האלה היא “אם את/ה יכול/ה להשקיע עם תשואה גבוהה מריבית המשכנתא אז לא לסגור. אם לא – לסגור”.
וכאן אני רוצה לנפץ את המיתוס.
אם אנחנו עומדים בתשלום המשכנתא ולא נמצאים בתזרים שלילי (הוצאות גדולות מהכנסות) – לא לסגור!!
כסף בקיר – מנוע צמיחה או משקולת?
לעיתים רחוקות אני כותב משהו כל כך נחרץ אבל המקרה הספציפי הזה – פשוט כואב לי הלב על אנשים שמכניסים כסף לקירות וככה בעצם מבזבזים אותו מתוך מערכת אמונות ותפיסות מוטעה. אפשר לעשות דברים כל כך יפים עם הכסף הזה…
לסגור משכנתא זאת דרך חשיבה של הישרדות וצמצום. להשאיר את הכסף ולתת לו לעבוד – זאת דרך מחשבה של שפע ושל צמיחה. ככה נהיים עשירים.
למה לא לסגור משכנתא?
נתחיל בחלק הפיננסי ובחישובי כדאיות ודבר ראשון, נסביר את הלוגיקה. כשיש לנו משכנתא, אנחנו משלמים גם קרן וגם ריבית. המשמעות היא שהקרן הולכת וקטנה כל חודש (במסלולים צמודי מדד זה גדל בשנים הראשונות ואח”כ קטן) ולכן אנחנו משלמים ריבית על סכום שהולך ויורד וגם הריבית עצמה הולכת ויורדת. לא האחוזים של הריבית אלא כמה כסף זה יוצא כל חודש.
למה כן להשקיע כסף?
לעומת זאת, כשאנחנו משקיעים – אנחנו מקבלים תשואה על סכום שהולך וגדל כל חודש בגלל אפקט הריבית דריבית. כמובן – העולם אינו מקום מושלם וההשקעות שלנו לא באמת צומחות כל חודש אבל בהשקעה ב – S&P500 לטווח ארוך – הן עולות ב – 9% לשנה בממוצע. אם המשכנתה שלנו היא ל – 20 או 30 שנה – זה בהחלט נחשב לטווח ארוך. אם אנחנו רוצים משהו פחות מסוכן – ניתן להשקיע במסלול כללי שהתשואה שלו היא “רק” סביב ה – 5% לשנה.
איפה מרוויחים יותר?
רבים מאיתנו רוצים “לישון טוב בלילה” ומפחדים מהשקעות. תחושה מובנת לחלוטין. אבל בואו נראה כמה אנחנו מפסידים בתרחישים שונים מסגירת המשכנתא. ובסוף – עוד טיעון שלדעתי הוא מנצח. מייצר שינה מצוינת בלילה.
אז הבה נצלול לנתונים:
נשחק עם 400,000 ₪ אבל העקרונות נכונים כמובן לכל סכום.
נניח שהמשכנתא שלי עומדת כרגע על 400,000 ₪ ל – 30 שנה בריבית קבועה לא צמודה של 5%. כמה הם יעלו לי לאורך ה – 30 שנה?
העלות הכוללת של הכסף במקרה כזה תעמוד על 373,000 ₪. במילים אחרות – לאורך ה – 30 שנה אני אחזיר את ה – 400 שאני חייב ועוד 373.
מה יקרה אם אשקיע 400,000 ל – 30 שנה?
אם אשקיע ב – S&P, ב – 9% לשנה, הם יהפכו ל – 5,307,000. יש על זה מס אז נטו יישארו לי 4,080,000 ₪. פחות ה – 400 שהשקעתי יוצא יותר מ – 3.6 מיליון. רווח נטו אחרי מס. במילים אחרות – אם אני סוגר את המשכנתא – אני מרוויח 373,000 שקל ומפסיד 3.6 מיליון!!!!
אבל רגע… יש לי יותר כסף פנוי אם אסגור את המשכנתא
יש טיעון נגדי חשוב: אם אני סוגר את המשכנתא, מתפנה לי כסף כל חודש ואני יכול להשקיע אותו. נניח שיש לי משמעת ברזל ואשקיע את כל הכסף שהתפנה לי מהמשכנתא. נדירים האנשים שבאמת יעשו את זה אבל נניח שאני אחד מהם. בדוגמה הנ”ל מדובר על 2,147 ₪ לחודש. כמה יהיה לי בעוד 30 שנה?
אם אשקיע 2,147 ₪ לחודש באותו S&P מלמעלה למשך 30 שנה – מדובר על השקעה כוללת של 773,000 ₪ ויהיו לי 3.9 מיליון ברוטו שהם כ – 3.1 נטו אחרי מס. מה שאומר רווח של 2.37 מיליון. בהחלט לא רע אבל עדיין פחות מ – 3.6 כמו בהשקעה בודדת בתחילת התקופה.
שונאי סיכון בהשקעות?
ואם אני רוצה לישון טוב בלילה? ומפחד להשקיע ב – S&P? אז אשקיע במסלול “כללי” שנותן “רק” 4.5% בשנה (שימו לב – תשואה נמוכה מריבית המשכנתה). במצב שכזה, בעוד 30 שנה, יהיו לי כמעט 1.5 מיליון ואחרי מס – 1.1 מיליון. כלומר – רווח של 823,000 אלף ₪. מה שמעניין זה שבמקרה הזה, אם אשקיע את כל הכסף שהתפנה לי – יהיו לי 1.6 מיליון לפני מס ו – 1.4 מיליון נטו. אבל זה בגלל שהשקעתי במצטבר 773,000 לעומת 400,000 בהשקעה חד פעמית.
מה קורה במשכנתה צמודת מדד?
נניח שהריבית על המשכנתה היא 3% והאינפלציה הצפויה ל – 30 השנה הבאות תהיה אף היא 3% לשנה. קצת גבוה אבל נזרום.
במצב כזה – העלות של ה – 400 תהיה 582,000 במקום 373,000.
הרווחים של ההשקעה לא משתנים, כמובן, כלומר – 3.6 מיליון במקרה של השקעה חד פעמית ב – S&P ו – 1.1 מיליון במסלול כללי. כאן חשוב לשים לב שההחזר על המשכנתה הולך ועולה ואז, מבחינה תזרימית, יכול להיות שבעתיד יהיה לי קשה לעמוד בתשלומים.
אם הצלחתי לבלבל אז להלן טבלה שמרכזת את הכל:
משכנתה:
| סכום | ריבית | תקופה | החזר חודשי | עלות כוללת | הערות |
| 400,000 | 5% | 30 | 2,147 | 373,023 | |
| 400,000 | 3% | 30 | 1,686 | 582,737 | משכנתה צמודה, אינפלציה 3% לשנה. ההחזר החודשי הראשון הוא 1,686 והאחרון 4,133. |
השקעה:
| סכום | תשואה | תקופה | סכום נטו בסוף תקופה | רווח נטו | הערות |
| 400,000 | 9% | 30 | 4,080,304 | 3,680,304 | |
| 400,000 | 4.5% | 30 | 1,223,595 | 823,595 |
בשורה התחתונה
כמעט בכל תרחיש אפשרי – השקעה של הכסף נותנת הרבה יותר מאשר סגירה של המשכנתא. נקודת האיזון על ריבית של 5% ל – 30 שנה יוצאת, דרך אגב, תשואה של 2.73%. במילים אחרות – אם אני משיג על ההשקעה שלי תשואה של 2.73% לשנה – הרווח שווה לעלות של המשכנתא.
לישון טוב בלילה
ואם אנחנו רוצים לישון ממש טוב בלילה? בואו נחשוב על הדבר הבא: לסגור את המשכנתא אני יכול מתי שאני רוצה. בעוד שבוע, שנה, חמש שנים או עשר שנים. אם סגרתי – אני לא יכול להוציא את הכסף מהקירות. זזה אפשרי אבל קשה והרבה יותר יקר ממשכנתא רגילה. במילים אחרות – לא לסגור זאת החלטה הפיכה. לסגור – דרך אל חזור. ואם אנחנו משאירים את הכסף אצלינו – יש לנו כסף. אם נצטרך (לא סתם כי בא לנו לנסוע לחו”ל) – אפשר להשתמש בו. במקרה של אובדן עבודה, בעיה רפואית קשה חס וחלילה או כל מקרה דומה.
ולסיכום: פעם הבאה שהצלחתם לחסוך קצת כסף – ממליץ להקדיש ברבה מחשבה לפני שסוגרים איתו משכנתא.
