מה זה פירוק שותפות ומתי הוא נדרש?
עפ”י חוק המקרקעין הישראלי, לכל שותף בנכס הזכות לדרוש את פירוק השיתוף.
מתי נדרש פירוק שיתוף?
פירוק שיתוף נדרש כאשר השותפים או מי מהם אינם יכולים ליהנות מהנכס כל עוד הם שותפים בו מאחר והם מסוכסכים או אינם מסכימים על ניהולו השוטף של הרכוש (למשל, שיפוצו, השכרתו, וכדו’) או במקרים בהם קיימות בין השותפים מחלוקות על השימוש בנכס, או מימוש הזכויות בו (בניה, מכירה, שעבוד וכדו’).
בין אם מדובר ביורשים מסוכסכים או בעלי רצונות וצרכים שונים, בין אם מדובר במשקיעים בנכס משותף או בשכנים בעלי יחידות המצויות באותו מבנה, שותפים לקרקע וכדו’, קובע החוק כי כל שותף יכול לדרוש את פירוק השיתוף, ובלבד שיעשה זאת בתום לב, והפירוק יכול להתבצע במספר דרכים- התאם לנסיבות כל מקרה.
האם ישנה עדיפות למי מהשותפים?
התשובה היא לא. גם שותף אשר לו אחוז בודד מתוך הנכס יכול לדרוש את פירוק השותפות וזאת מתוך הכרת החוק כי לכל שותף הזכות ליהנות ולממש את קניינו ללא הפרעה.
כיצד מתבצע פירוק שיתוף במקרקעין בפועל?
חלוקה “בעין” או בדרך של “רישום בית משותף”
באם הדבר אפשרי, ניתן לחלק פיזית את הנכס מבלי למכרו כך שכל שותף ירשם כבעלים בחלקו בלבד (ולא באחוזים מכלל הנכס). זו הדרך הטובה והפשוטה ביותר אשר אינה מאלצת את השותפים למכור את חלקם בנכס מבלי שירצו בכך אך לא תמיד ניתן לבצע חלוקה כזו. כמו כן, חלוקה זו מותנית במאפייניו הפיזיים של הנכס ולעיתים גם ביכולת של בעלים אחדים לפצות בעלים אחרים בכסף לצורך איזון וחלוקה הוגנת.
דוגמה לפירוק שותפות במקרקעין
כאשר מדובר בקרקע בה שני שותפים – ניתן לחלק אותה לשני חצאים מסומנים כך שכל שותף יקבל מחצית מסוימת.
כאשר מדובר במבנה מסוג בית משותף – ניתן לבצע רישום בית משותף המפריד כל יחידת דיור לבעליה בנפרד.
חלוקה בדרך של מכירה לצד ג’ או לאחד השותפים
במקרים בהם אין אפשרות לבצע חלוקה בעין, ניתן להציע את הנכס בשוק החופשי ולמכרו לצד ג’ ואולם, בית המשפט יקפיד שלא לבצע פירוק בדרך זו באם יש בכך כדי לגרום נזק כספי ניכר למי מבעלי הזכויות.
כמו כן, יוכל כל אחד מהבעלים להציע לרכוש את חלקיהם של שותפיו בנכס ואולם, גם כאן, יש לקבל את הסכמת השותפים או באם מתבצע הליך של מכירה פומבית- על אותם בעלים להציע את ההצעה הגבוהה ביותר ולשכנע את בית המשפט כי מכירת חלקי שותפיהם לנכס אליהם תהא הפתרון הכלכלי, הנכון והיעיל ביותר.
לסיכום
תביעות לפירוק שותפות במקרקעין מוגשות למספר בתי משפט בהתאם לסמכות העניינית הנתונה להם לפי נסיבות כל מקרה. תביעת פירוק שיתוף במקרקעין יכולה להיות מוגשת בבית משפט השלום, בבית המשפט המחוזי ובבית משפט לענייני משפחה- הכל בהתאם לנסיבות המקרה.
