הבנקים, כידוע, אינם מלכ”רים אלא גופים עסקיים המעוניינים
להרוויח כסף. ולכן – כשהבנק נותן לנו משכנתה הוא גובה
עליה ריבית מסויימת הנגזרת ממספר פרמטרים.
לבנק יש יעדים לרווחיות שהוא רוצה לקבל על משכנתאות.
יעדים אלו יכולים להשתנות בין בנק לבנק, לאורך הזמן באותו
בנק )הם יכולים להיות משהו אחד היום ומשהו אחר בעוד כמה
חודשים( ולפעמים אפילו בין מרחבים שונים באותו בנק )כלומר
– למרחב צפון יהיו יעדים שונים מלמרחב מרכז או דרום. יותר
נדיר אבל יכול לקרות(.
מהי הרווחיות של הבנק על המשכנתה?
חשוב שנבין שהבנק לא מחזיק את הכסף שהוא מלווה לנו בעו”ש. הוא בעצמו מגייס את הכסף
הזה. זה יכול להיות מהפקדונות שלנו, זה יכול להיות מהלוואה שהוא לוקח מבנק ישראל, יכול
להיות שהוא מנפיק אג”ח ודרכים רבות נוספות. למעשה – הבנק קונה את הכסף, מוסיף עליו
שני פרמטרים ואז מוכר לנו אותו. מהם הפרמטרים? הראשון הוא מה שהבנק מכנה “עלויות
תפעול”. עלויות אלו קבועות לכל מסלולי המשכנתה ובהן הבנק בעצם מכניס את התקורות
שלו: את כמה שעולות לו המשכורות, הסניפים וכו’. השני הוא הרווח שהבנק רוצה לעשות על
הכסף שהוא מוכר לנו.
עוד משהו חשוב – המרווח הוא פונקציה, בנוסף ליעדים של הבנק – של טיב הלקוח, טיב
הנכס, סוג ההלוואה )לדיור, לכל מטרה(, אחוז המימון והאם הלקוח הוא לקוח של הבנק או
לא. ולכן – אין דין משכנתה שמקבל פלוני כדין זאת של אלמוני.
בשורה התחתונה – הריבית שנקבל שווה לעלויות גיוס + עלויות תפעול + רווח.
לגבי הרווח – הבנק מחלק את הרווח לשני חלקים: הרווח לכל מסלול במשכנתה בנפרד והרווח
הכולל על המשכנתה.
הרי, כמו שכבר דיברנו על זה בעבר – המשכנתה שלנו תהיה בד”כ מחולקת לכמה מסלולים.
למשל – קבועה לא צמודה, משתנה לא צמודה ופריים.
לכל אחד מהמסלולים בנפרד יש לבנק יעד רווחיות.
כשהבנקאית או הבנקאי מזינים את הנתונים של המסלול במחשב שלהם – הם רואים את
המרווח ואם הם יתנו לנו ריבית נמוכה מידי ביחס למה שהבנק הגדיר להם במסלול הספציפי
– זה יתריע בפניהם.
בנוסף – אחרי שהם גמרו להזין את הנתונים של כל המסלולים – המערכת גם מראה להם את
המרווח הכולל של המשכנתה. אם אחד המסלולים יהיה במרווח נמוך מידי אבל מסלול אחר
במרווח גבוה – הם יוכלו להעביר את המשכנתה לאישור (מה שמכין אותנו למאמר הבא – איך
אפשר לנצל את זה לטובתנו). אם המרווח הכולל נמוך מידי גם הוא – הם יצטרכו ערכאה
גבוהה יותר והסבר מיוחד למה הם רוצים להעביר משכנתה כזאת.
