מתי כדאי לקחת שמאות מוקדמת?
מה זה בכלל שמאות מוקדמת?
מה זה בכלל שמאות?
כשאנחנו לוקחים משכנתה, חלק מהתהליך הוא שמאות של הנכס. שמאות היא תהליך בו מגיעים שמאי או שמאית ומעריכים את שווי הנכס שלנו. אם אנחנו קונים דירה מקבלן – יש לדירה דבר שנקרא “דו”ח אפס” שזה הוא דו”ח שהכין שמאי או שמאית במהלך בניית התוכנית העסקית של הפרויקט.
אם אנחנו קונים נכס יד שניה או מגרש – הבנק יבקש מאיתנו להזמין שמאי ולבדוק את השווי האמיתי של הנכס. למה, בעצם?
הזמנת השמאי היא חלק מתהליך המשכנתה. כשאנחנו מקבלים אישור עקרוני למשכנתה יש בתוכו הפניה לשמאי עם מחירון של השמאות. אנחנו בוחרים שמאי מהרשימה ומשלמים לו או לה לי את המחיר שכתוב בהפניה. אם נעשה שמאות מוקדמת, לפני חתימת חוזה – נשלם משמעותית יותר (סדר גודל של 2,500 במקום ,800 תלוי בסוג הנכס).
הבנק רוצה לראות שהמחיר שאנחנו משלמים עבור הנכס הוא מחיר הגיוני ושאם, חס וחלילה, הוא יצטרך לממש את הנכס (=לקחת לנו אותו ולמכור בשביל לקבל חזרה את המשכנתה) אז הוא יוכל.
בנקים עובדים לפי עיקרון “שמאי או חוזה, הנמוך מבניהם”. במילים אחרות – אם קנינו נכס ב – 2 מיליון שקל והשמאי או השמאית העריכו אותו ב – 1.9 – הבנק יחשיב אותו כ – .1.9 אם קנינו ב – 1.9 והשמאי יעריך ב – 2 – הבנק שוב יעריך ב – .1.9
מתי זה ממש קריטי להזמין שמאות מוקדמת ולשלם את תוספת המחיר?
מקרה אחד הוא אם אנחנו ב – 75% מימון וקונים את הנכס “על הקשקש”. במצב כזה להערכת השמאי יכולה להיות משמעות לגבי היכולת שלנו להשלים את העסקה: אם נחזור לדוגמה הקודמת של נכס ב – 2 והערכת שמאי ב – :1.9 הבנק ייתן לנו 75% מ – 1.9 ולא מ – 2 מיליון. אם אנחנו יכולים “לגרד” מקסימום 500,000 שקל – לא יהיה לנו מספיק כסף בשביל להשלים את העסקה.
במקרים כאלה, של עסקה גבולית – חשוב לעשות שמאות מוקדמת, לפני חתימת חוזה בשביל לדעת כמה משכנתה נוכל לקבל.
מתי עוד זה חשוב?
כשאנחנו קונים דירה ישנה שיש סיכוי שיש לה חריגות בניה או בעיות אחרות או, למשל, בית פרטי שאולי סימון המגרש שלו קצת בעייתי (די נפוץ) – השמאי או השמאית, כחלק מהערכת השווי שלהם – בודקים שהנכס תקין מבחינה חוקית ורישומית – שהוא בנוי לפי התוכניות, שאין חריגות בניה ושאין שום דבר שיכול ליצור בעיות בעתיד (זכרו – הבנק רוצה לדעת שהוא יוכל לממש את הנכס בלי בעיות מיוחדות) .
גם במצבים כאלה – מומלץ לקחת שמאות מוקדמת ולוודא שהנכס שאנחנו קונים הוא תקין ושאין לו בעיות שעלולות להפריע לעסקה או להקשות עלינו בלקיחת משכנתה .
הקיצר – במקרים רבים של קניית נכס יד שניה – שווה לשלם עוד כסף בשביל לדעת שאנחנו יכולים להשלים את העסקה בהצלחה. בסופו של דבר – מדובר בכמה אלפי שקלים שיכולים לחסוך לנו מאות אלפים או אפילו מיליונים.
ג.נ. אינני שמאי ולא מחובר לאף שמאי בשום צורה.
מי שרוצה לדעת יותר או לקבל עזרה – מוזמנות ומוזמנים להרים טלפון, לכתוב הודעה או לשלוח מייל ואנסה לעזור בשמחה.
שיהיה הרבה בהצלחה
גד הרלב – מחבר אנשים לכסף
[email protected] 054-3339066
