חייבים הון עצמי לרכישת דירה?
מכירים את זה שיש המון סרטונים, בעיקר בטיקטוק אבל גם בפלטפורמות אחרות שמסבירים לנו איך אפשר לקנות דירה בלי הון עצמי. כמה זה קל ואיך אפשר לעשות ככה המון כסף. אבל האם זה נכון? האם באמת אפשר לעשות זאת? לקנות דירה בלי הון עצמי?
התשובה הקצרה היא כן. זה אפשרי.
התשובה הארוכה היא שזה אומנם אפשרי בתנאים מסויימים אבל לא פשוט וטומן בחובו סיכונים לא קטנים.
אז בואו נפרק ונרכיב.
כמה הון עצמי צריך כדי לקנות דירה?
כשקונים דירה ראשונה אפשר לקבל עליה 75% משכנתה. במילים אחרות – צריך 25% הון עצמי ועוד קצת כסף לעלויות נלוות, משהו כמו 50,000 ₪, לדירה שלא דורשת שיפוץ. הכי קל יהיה להסביר זאת בדוגמה:
נניח שאנחנו רוצים לקנות דירה של 1.6 מיליון ₪. במצב כזה נצטרך כ – 450,000 ₪ הון עצמי. 400,000 שקלים שמהווים 25% משווי הדירה ועוד כ – 50,000 שקלים לעלויות הנלוות – עו”ד, מתווך ואולי איזה שיפוץ קוסמטי קטן.
לקנות דירה בלי הון עצמי
אז מה זה אומר “לקנות דירה בלי הון עצמי”? הרגע כתבתי שכן צריך הון עצמי. נניח שאין לנו בכלל הון עצמי. שום כסף בכלל. במצב כזה אנחנו צריכים לגייס 450,000 ₪ בהלוואות על מנת שנוכל לקבל משכנתה. המשמעות היא שאם נעשה מהלך כזה, נקנה דירה ב – 100% מינוף (הלוואה).
אפשרי? כן אבל רק בתנאים מסויימים וכמו שכתבתי למעלה – טומן בחובו סיכון לא מבוטל.
צוללים קצת יותר למספרים לקנית דירה
נפרק עוד קצת, כאן זה כבר מתחיל להיות עם הרבה מספרים אז מי שקשה לו או לה – מוזמנים לדלג על הפסקה הזאת ולהגיע ישר לפסקה הבאה.
כאמור – אנחנו צריכים לגייס 450,000 ₪. אם אנחנו לקוחות טובים ועם דירוג אשראי גבוה – נוכל לקחת מספר הלוואות שיתנו לנו את הסכום הזה. ההלוואות האלה הן מה שמכונה “הלוואות סולו” – כלומר בלי בטוחה, בלי לשעבד שום דבר ולכן הן בדרך כלל מוגבלות ל – 10 שנים והריבית עליהן אינה נמוכה.
נניח שהצלחנו לגייס 450,000 שקלים ב – 10% ריבית, ל- 10 שנים. ההחזר החודשי יעמוד על 5,947 ₪. כמובן, יש כל מיני סוגי הלוואות, בכל מיני ריביות ולכל מיני תקופות אבל אין אפשרות במאמר אחד לכסות את כל האפשרויות ולכן, למען הפשטות, נישאר עם המספרים האלה.
עכשיו יש לנו “הון עצמי” לדירה שמאפשר לנו לקחת משכנתה. גובה המשכנתה יהיה 1.2 מיליון ₪, ניקח אותה ל- 30 שנים ונניח שהריבית הממוצעת עליה היא 4.8%. במצב כזה, ההחזר החודשי יהיה 6,296 ₪. כלומר, אנחנו מחזירים בסך הכל 12,243 ₪ לחודש.
אם שווי הדירה הוא 1.6 מיליון אז ניתן להניח שכ”ד ממוצע של 3,056 ₪ לחודש. שכ”ד זה הוא לפי תשואת שכירות של 2.5% ותפוסה ממוצעת של 11 חודשים בשנה כי כשמחזיקים דירה יש מידי פעם הוצאות, תחלופת דיירים וכו’.
משמעות קנית דירה ללא הון עצמי
אנחנו מקבלים שכר דירה של 3,056 ₪ לחודש, משלמים הלוואות של 12,243 ₪ לחודש ולכן התזרים הכולל בגין הדירה הוא מינוס 9,187 ₪ לחודש.
במילים אחרות – אם אנחנו שמים כל חודש 10,000 ₪ בצד אז אפשר לבצע את העסקה הזאת. אפשר לקנות דירה של 1.6 מיליון בלי הון עצמי.
אם שמים 5,000 ₪ בחודש בצד אפשר לקנות דירה שעולה סביב ה – 800,000 ₪.
שניה לפני שקונים דירה ללא הון עצמי – יש פה סיכון!
אנחנו ב- 100% מינוף ובתזרים שלילי גבוה. כל שינוי הכי קטן יכול לסבך אותנו בגדול. הוצאה גדולה לא צפויה, ירידה בשכר, פיטורים, עליה בהוצאות (ילד שמתחיל גן, מעבר דירה לדירה יותר יקרה, בקיצור – החיים).
למי כדאי לקנות דירה ללא הון עצמי?
למי ששם בצד הרבה כסף כל חודש ונמצא ברמת וודאות מאוד גבוהה שיוכל להתמיד בזה לאורך הרבה שנים. לפחות עשור, עד שייגמרו הלוואות ההון העצמי.לחילופין, למי שהתזרים הפנוי שלו הרבה יותר גבוה מהפער שנוצר בגין הדירה ולכן יש לו “שלייקעס” מרווח ביטחון משמעותי שמאפשר לו לספוג את שינויים שהחיים טומנים בחובם.
רק מילה נוספת: אם יש לנו תזרים חיובי גבוה ונשקיע אותו בשוק ההון ל-10 שנים, אז בסבירות גבוהה שנעשה יותר כסף מאשר בדירה הנ”ל ובהרבה פחות סיכון. אבל זה כבר נושא למאמר אחר.
בשורה התחתונה:
- ניתן לקנות דירה ללא הון עצמי.
- יש בזה סיכון לא מבוטל.
- כרגיל – Cash Flow is King – תזרים מזומנים הוא המלך!
