בבואנו ליטול משכנתא לרכישת הנכס העתידי שלנו חשוב להבין מספר דברים כמו סוגי המסלולים והריביות הנפוצות שיש.
מסלולי משכנתא קבועים
במסלולים קבועים ריבית המשכנתא תהיה אמנם מעט גבוהה יותר אבל גם יציבה יותר לאורך חיי המשכנתא.
ריבית קבועה לא צמודה – קל”צ
מסלול משכנתא זה נחשב למסלול היקר ביותר הואיל והוא מגלם בתוכו פרמיית ביטוח להגנה מפני שינויי מדד עתידיים, וכמו כן הוא חשוף לעמלות פירעון במקרה של ירידת ריבית ממוצעת על אותו מסלול.
ריבית קבועה צמודה
ריבית קבועה צמודה הוא המסלול משכנתא המקביל של הקבועה צמודה, הריבית אינה משתנה לכל אורך חיי ההלוואה, אולם היא צמודת מדד ועלולה לייקר את קרן החוב במקרה של עליית מדד, הריבית הנקובה שניתן לקבל על מסלול זה, היא כמחצית מהריבית על המסלול המקביל לו – הקבועה לא צמודה, ומאפשר לקצר משמעותית את אורך המסלול בהנחת החזר חודשי זהה.
מסלולי משכנתא שאינם קבועים
מסלולי משכנתא שאינם קבועים הם לרב יהיו מעט זולים יותר לעומת המסלולים הקבועים, אבל פה יש תנודתיות גבוהה יותר בהתאם למצב המשק.
מסלול המשתנה צמודה
מסלול שנחשב יקר מאוד מבחינת תימחור, ולרוב יילקח לטובת הורדת ריבית בשאר מסלולי המשכנתא, הוא רווחי מאוד לבנק ומגלם בתוכו את כל היתרונות מבחינת הבנק, הוא גם לא מקובע ועלול להשתנות מספר רב של פעמים לכל אורך חיי ההלואה, והוא גם מטיל את מלוא הסיכון על הלווה בהיבט של שינויי מדד עתידיים העלולים לייקר את קרן החוב.
מסלול משתנה לא צמודה
הוא המסלול המקביל אליו, דומה מאוד במאפיינים לו בכך שהוא משתנה מספר רב של פעמים לפי נקודת השינוי – בהתאם לסוג המסלול שיילקח (לדוגמא: משתה כל 3/5/7 המשמעות היא שינוי בכל 3, 5 או 7 שנים) וההבדל העיקרי בו הוא שהוא אינו חשוף לשינוי מדד עתידי ולכן התימחור שלו לרוב יהיה יקר כמעט פי 2 ביחס למשתנה צמודה. שני המסלולים גם המשתנה צמודה וגם המשתנה לא צמודה אינם חשופים לעמלות פירעון בנקודת השינוי.
מסלול הפריים
המסלול המוכר ביותר, עשוי להשתנות עד 8 פעמים בשנה (בכל הכרזה על שינוי ריבית על ידי נגיד בנק ישראל), ולכן נחשב לתנודתי וכזה שעלול להעלות משמעותית את גובה ההחזר החודשי באופן חד ואלים במאות שקלים, מצד שני בסביבת ריבית נמוכה הוא נחשב למסלול הזול ביותר שניתן לקבל ויתרון נוסף שלו הוא שאין לו חשיפה לעמלות פירעון.
מסלול עוגן מק”מ
המסלול המקביל לפריים, מתנהג בקורלציה מלאה איתו ביחד, אולם ההבדל היחיד שהוא יכול להשתנות רק פעם בשנה ולכן פחות תנודתי משמעותית ממסלול הפריים, כיום, שנת 2024, מציעים אותו רק 2 בנקים – לאומי וירושלים, אולם ישנם בנקים המציעים מסלולים דומים אליו (פועלים, הבינלאומי ומזרחי טפחות) הוא אינו חשוף לעמלות פירעון.
מסלולים הצמודים לדולר/יורו
מסלולי משכנתא אלו מוגדרים כמסלולים תנודתיים ומסוכנים מאוד, כיוון שהם עשויים להעלות באופן אלים מיידי ובאחוזים גבוהים את גובה ההחזר החודשי במקרה של שינויי מטח או במקרה של משבר כלכלי ופיחות בשער השקל, ולרוב גם מדיניות התימחור שלהם על ידי הבנקים תהיה יקרה, הם מומלצים לשימוש אך ורק לתקופה מוגבלת בזמן או למשקי בית שלהם ישנה הכנסה דולרית או ביורו עקב הכנסות מחו”ל או קבלת ESPP או מניות עם חשיפה לשערי המרת מט”ח.
לסיכום, בבואנו ליטול משכנתא חשוב להבין את מסלולי המשכנתא וליצור תמהיל שהוא נכון עבורינו. כזה שמצד אחד מאפשר גמישות לשינויים עתידיים ומנגד גם יכול לקבע ריביות במסלולים שהם נכונים לנו.
