אין עסקאות נדל”ן פשוטות
מעת לעת אני שומע צמד המילים “עסקה פשוטה”. אז לא כדי להפחיד, אבל כדי כן לשקף את המציאות שהרבה פעמים מכה לרוכשים בפנים – עסקת מקרקעין, מכל מין וסוג, היא אינה עסקה פשוטה.
זו אינה עסקה פשוטה משפטית וזו אינה עסקה פשוטה כלכלית. מעצם העובדה כי מדובר בנכסים השווים לרוב מליון ₪ כמינימום ובממוצע כנראה פי כמה מכך, כל “תאונה” ולו קטנה שיכולה לקרות בדרך, עלולה להיות בעלת השפעה ענקית מבחינה כלכלית ומבחינת ההשלכות.
איך להימנע מהפסדים בעסקאות נדל”ן?
אז, רוצים להימנע מהפסדים, הפתעות לא רצויות ועוגמת נפש? עליכם לפעול ב- 3 חזיתות עיקריות:
1. בדיקה יסודית לפני רכישה.
2. שיקול דעת מעמיק.
3. בחירה בעו”ד מקצועי!
בעיות נפוצות ברכישת דירה
אז מהן הבעיות הנפוצות, אשר יכולות להתעורר בעת רכישת דירה?
– עיקולים על הנכס המתגלים טרום הרכישה.
– זכויות המוכרים לא מוסדרות – למשל, המוכרים אינם רשומים כבעלים בטאבו אלא כמוטבי הערת אזהרה בלבד.
– הערות אזהרה קודמות – לדוגמא: לטובת לעמיגור, לרוכשים אחרים וכו’.
– חכירה – תוקפה חלף.
– הערת “מבנה מסוכן”.
– היטלים שונים.
– בעיות בלקיחת משכנתא
איך אפשר להימנע מבעיות כאלו?
מה ניתן לעשות טרום רכישה? חלק מתפקיד העו”ד הוא לבצע “בדיקות מקדימות”,במסגרתן יכול העו”ד לבדוק:
– האם יש הערות ועיקולים על הנכס בנסח הטאבו?
– אם הבעלים רשומים ככאלו ואם לא – למה ומתי זה יקרה, אם בכלל.
– לבדוק מול העירייה\ועדה קיומו של מבנה מסוכן.
– להמליץ על שמאות מוקדמת.
תעשו את כל הבדיקות לפני רכישת הדירה
למה בעצם לא לעשות את כל אלו לאחר הרכישה?
לאחר הרכישה כמובן שהמצב יותר מסובך, מאחר וכל איחור בתשלום (לרוב מעל 14 ימים) מהווה הפרה של ההסכם, גם אם הסיבה לעיכוב אינה באחריות הקונה – כמו שמאות לא תקינה או עיקולים שהוטלו לאחר הרכישה על זכויות המוכר וכו’.
עם זאת, עו”ד מנוסה יכול לקבוע “מנגנונים” בהסכם לגבי מה ניתן לעשות במקרים כאלה – למשל, אם מוטלים עיקולים לאחר הרכישה על זכויות המוכר, יש להוסיף סעיף המציין כי במקרה כזה הקונה יעכב תשלומים עד להסרתם וזאת ללא כל סנקציה עליו וללא שהדבר יחשב הפרה.
איך אפשר להבטיח את כספו וזכויותיו של הקונה?
בעסקת יד שניה הבטוחה היא מסוג “הערת אזהרה”, הערת אזהרה, כשמה כן היא, תפקידה “להזהיר” את כל צדדי ג’ כי עסקה בוצעה בדירה הזו והיא נמכרת בעצם לקונה, לבל יקנו את הדירה בשנית (בדומה לפרשיית ענבל אור).
בלת”מים בתחום המס ואחרים תוך כדי עסקה, איך ניתן לטפל?
נאמנות היא מנגנון מקובל בעסקאות יד שניה לפיו עורכי הדין קובעים מראש כמה כסף יוותרו בחשבון נאמנות על שם עורך הדין של המוכר, לצורך הבטחת תשלום חובות שיש על הדירה ואמורים להיות משולמים על ידי המוכר. המוכר צריך לשלם את מס השבח, אם ישנו, היטלים שונים ואת החובות השוטפים. אם לא, לא יתקבל אישור הנדרש לצורך העברת הנכס בטאבו על שם הקונה. משכך, אנו משאירים סכום כסף בצד כדי להבטיח שגם אם המוכר יתנגד לתשלום או “יברח”, לעורך הדין יהיה כסף לשלם את החובות ולהעביר את הדירה בטאבו על של הקונה.
גם פה נכנסת המקצועיות של עורך הדין – הסכום שנקבע להותירו בנאמנות לא נבחר לפי מצב רוחו של העו”ד. על עורך הדין להעריך בזהירות, אם יהיו מיסים, מה הם יכולים להיות – תחשיב מס שבח ראשוני, בדיקת חבות בהיטלים ככל וניתן וכו’.
חישובי מס שבח
אחת הבעיות הנפוצות היא “תאונות מס”. במקרים רבים המוכר חושב שהוא זכאי לפטור ממס שבח מסיבות שונות אך מתברר לאחר החתימה והדיווח לרשויות המס – כי הוא לא זכאי לפטור כלל או שגובה מס השבח, ככל וישנו, שונה ממה שחשב משלל סיבות. תפקידו של עורך הדין, גם מצד הקונה, למרות שלכאורה זה מס של המוכר – הוא לוודא כמה מס שבח אמור להיות משולם במקרה הכי גרוע, כדי להותיר מספיק כספים בנאמנות.
תפקידו של עורך הדין עד סיום העסקה
גם לאחר החתימה על העסקה, עבודת עורך הדין לא מסתיימת אלא רק מתחילה. בין היתר על עורך הדין לדאוג:
– רישום הע”א לקונה ודיווח העסקה למשרד מיסוי מקרקעין.
– סיוע בקבלת משכנתא (מבחינה משפטית), חתימה ע”ג מסמכי בנק ורישום בטוחות לבנק.
– וידוא קבלת החזקה בדירה תוך בדיקה כי כל האישורים הנדרשים על העדר חובות קיימים.
– רישום הזכויות של הקונה בטאבו בד בבד עם רישום המשכנתא.
